赠与合同的有效性和合法性需要遵循国家法律的规定和要求。关于赠与合同的内容和格式,还可以参考相关的法律法规和相关文献资料。
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赠与合同纠纷
尊敬的审判长、审判员:
一、一审法院认定事实清楚,李*的行为系职务行为。李在2012年6月6日前供职于上诉人公司,曾负责车辆维修和二手车买卖等业务。李在任职期间到被上诉人处维修上诉人公司车辆,被上诉人完全有理由相信李的行为是履行职务行为。
二、上诉人和被上诉人之间的车辆修理合同系双方真实意思表示,合同成立并生效。被上诉人履行了合同义务,将车辆维修完毕并出具了维修明细清单和增值税发票,上诉人公司员工李开走修理好的车辆且取走增值税发票,并出具收到发票的收条一张,李将发票通过他人上交上诉人公司,上诉人未提异议,表明上诉人公司对车辆维修情况和维修费数额是认可的,但上诉人未履行支付维修费的合同义务。
三、交通部《机动车维修管理规定》只是部门规章,不能作为确认合同无效的依据,其效力低于民法通则、合同法等法律。港信公司已将维修好的车辆提走并使用,并未在合理期间内提出质量异议,现仅以未出具机动车维修竣工出厂合格证为由拒付维修费,明显不符合日照市车辆修理市场的客观实际情况和一般的交易习惯,并违背诚信原则,不应得到法律的支持。
综上,请求驳回起诉,维持原判。
房屋租赁合同纠纷
乡、村庄规划区内的房屋。
纠纷案件,可以参照本解释处理。但法律另有规定的,适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释。
【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。
本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为,乡、村规划区内的房屋租赁纠纷,可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准,只要列入城镇规划区,无论土地性质为国有还是集体所有,均适用本解释,实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。
依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房,具有政府福利性、保障性,其租赁关系不属于完全的民事法律关系,不适用本解释。
关于军产房的租赁,基本属于完全的市场行为,并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容,最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。
【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物,是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。
否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力,有利于维护城镇建设规划秩序,但为了促进交易,当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。
租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
【解读】临时建筑是指在城镇规划区内,根据形势的客观需要,经建设行政主管部门审核批准后,在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内,建造的供临时使用的建筑物。
未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋,在性质上均属于标的物违法,相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效,合同其他内容的效力不受影响。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度,《城市房地产管理法》对此有明确规定,但属于管理性规定,并非效力性强制性规定,不能作为房屋租赁合同的生效条件,故房屋租赁合同未登记备案的,其有效性不受影响。
若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,则以约定为准,未办理登记备案手续的,合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下,视为当事人以履行合同主要义务的行为,变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定,此时,即使未办理登记备案手续,合同仍为有效。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
【解读】按照《合同法》第五十八条的规定,合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失,该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费,属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任,赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触,当事人一方因对方的行为产生信赖,一方由于信赖而支出一定的成本,主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用,此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失,后者由于举证较为困难,实践中很难得到支持。
由于房屋租赁合同管的特殊性,损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上,对此,本解释都有明确规定。
(一)已经合法占有租赁房屋的;。
(二)已经办理登记备案手续的;。
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。
【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则,在数份合同均有效的前提下,按照如下顺序确定履行合同的承租人:(1)已经合法占有租赁房屋的,承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的,不在此列;(2)已经办理登记备案手续的,房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力,但可享受优先履约权;(3)合同成立在先的,即合同成立时间在先,判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间,更严格地说,是当事人中最后签字盖章的时间。
“一房数租”时,未得到履行的有效合同的承租人,可以合同目的无法实现为由要求解除合同,并赔偿损失。
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定,出租人享有法定解除权的情形如下:(1)因不可抗力致使合同不能继续履行的;(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的;(3)承租人未经出租人同意转租的;(4)承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合同期限内支付,承租人逾期支付的;(5)承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋,致使租赁物受到损失的;(6)不定期租赁,出租人有权随时解除合同。
出租人作为房屋所有权人,当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时,出租人有权随时要求承租人恢复原状,不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时,必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状,承租人在此期限内不予恢复的,出租人方可解除合同。
实践中出租人行使解除权的方式有两种,一是出租人直接通知承租人解除合同,通知到达承租人即产生合同解除的法律效果,如果承租人对此有异议,可以起诉要求确认合同解除无效;二是向法院起诉,请求解除合同。
对于出租人通知承租人解除合同的情形,主要有以下两种通知方式:一是,承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状,承租人在此合理期限内不予恢复的,出租人通知承租人解除合同;二是,出租人向承租人发出通知,要求其在一定期限内恢复原状,同时载明如果不再此期限内恢复原状,合同即自动解除。
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;。
(二)租赁房屋权属有争议的;。
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
【解读】综合《合同法》的相关规定,承租人享有法定解除的情形如下:(1)因不可抗力致使不能实现合同目的的;(2)出租人未按约定交付房屋,经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的;(3)因不可规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失,致使合同目的不能实现的;(4)不定期租赁,承租人有权随时解除合同;(5)租赁物危及承租人安全或健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍有权随时解除合同;(6)司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的;(7)租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的;(9)一房数租之有效合同不能实际履行的。
在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议,或者具有违反法律、行政法规(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时,承租人的合同解除权并非任意的,还须具备一个必要前提,即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用”。所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用,或者无法按照租赁房屋的性质使用。
司法机关对房屋的查封,实务中有“活封”和“死封”之分,其中“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制,而且丧失了使用、管理权,权利人只有妥善保管的义务;而“活封”则相反,房屋被查封后,权利人仍享有对房屋的使用、管理和收益权,仅处分权受限。实践中,租赁房屋被查封,如果是由于出租人的原因,承租人在要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失;如果是由于承租人的原因,出租人因此遭受损失的,出租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损失以外,也可另行起诉要求承租人赔偿损失。
当租赁房屋的权属存在争议时,意味着出租人可能不是房屋的所有权人,如果出租人最终被确认为房屋的所有权人,则房屋租赁合同有效;如果出租人最终被确认不是房屋的所有权人,则构成无权处分,该租赁合同属效力待定合同。
已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
【解读】按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离(即未形成附合)和不可分离(即形成附合)两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的,非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大,可以认定形成附合,例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等;装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态,则不能认定形成附合,如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。
按照添附理论,对于未形成附合的装饰装修物,所有权仍归承租人,房屋租赁无效时,由承租人拆除取回,出租人想要留用,应当支付相应对价,承租人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。对于形成附合的装饰装修物,在出租人同意利用的前提下,可折价归承租人所有;出租人不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
在房屋租赁合同中,承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类:一是经出租人明示同意或出租人未明示同意,但知道后却未表示反对,且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修,属善意添附;二是未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修,属恶意添附。对于恶意添附,不论房屋租赁合同是否有效,原则上均不应予以折价补偿,装饰装修损失由承租人自行承担。
装饰装修物的现值损失,是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值,应按承租人已使用房屋的时间予以折旧,不能按照租赁期限进行分摊。
实践中,在处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时,应根据出租人的需要程度和可利用价值,结合过错责任原则,分别对待:(1)属出租人过错的,由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于未形成附合的,损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失;对于形附合的,该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值,即现值。(2)属承租人过错的,由承租人自行承担装饰装修损失,并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。(3)属双方共同过错的,应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。
【解读】适用本条的前提条件有三:(1)承租人经出租人同意装饰装修,即善意添附;(2)租赁期间届满或者合同解除,合同无效不在此列;(3)装饰装修未形成附合。
适用本条的注意事项:(1)承租人可以对未形成附合的装饰装修物进行拆除,且不以出租人同意为必要条件;(2)承租人在拆除装饰装修物时,必须尽到必要的注意义务,不得对房屋造成毁损,否则应恢复原状或赔偿损失;(3)当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的,应依照意思自治原则从其约定。
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。
【解读】本条与第十条相对应,规定了合同解除时,对于形成附合的装饰装修物的处理规则:
(1)因出租人违约导致合同解除,承租人无法按照约定的租赁期限使用房屋,也就不能完全享用附合的装饰装修物价值,承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失。
(2)因承租人违约导致合同解除,承租人应自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值的损失,但出租人同意利用装饰装修的,应予适当补偿,补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。
(3)因当事人双方违约导致合同解除,对于出租人同意利用的,将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿的部分的剩余价值,由出租人和承租人按照各自的过错程度分担;对于出租人不同意利用的,则按剩余租赁期内装饰装修残值,由双方按照各自的过错程度分担。
(4)因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除,按照公平责任原则,由双方共同分担,一般为平均分担。
所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值”,是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同,附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。计算残值的方法是按照租赁期限,将装饰装修费用平均分摊,从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。若双方对装饰装修投资数额无法达成一致,可委托专门的鉴定机构进行鉴定。
【解读】承租人要对租赁房屋进行装饰装修,必须经过出租人同意。“同意”分为明示和默示,明示有书面、口头、电话等表现形式,对此由承租人负举证责任;如果出租人虽未对装饰装修事宜明示同意,但其行为已经表明其已同意装饰装修的,则可直接认定出租人对装饰装修已经默示同意。
对于经出租人同意的装饰装修,租赁期间届满时,承租人可在不损害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物,对于已经形成附合的装饰装修物,承租人无权要求出租人予以补偿,出租人亦无权要求承租人恢复原状或赔偿损失,但双方另有约定的除外。
【解读】房屋租赁合同无效、被撤销时,出租人有权要求承租人将房屋返还并恢复原状,承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建的,其有义务将装饰装修物、扩建物拆除后返还房屋给出租人,拆除过程中造成房屋损失的,应承担赔偿责任。
在房屋租赁合同解除场合,若因出租人违约导致合同解除的,虽承租人未经出租人同意的装饰装修、扩建行为构成违约,但出租人的违约行为更为严重,承租人可以双方违约为由作为减轻赔偿责任的抗辩;若因承租人违约导致合同解除的,出租人不仅可依据本条要求承租人恢复原状或赔偿损失,同时也可要求承租人赔偿合同解除给其造成的损失;双方合意解除合同,且未对合同解除后装饰装修、扩建费用的承担有约定的,出租人仍可要求承租人恢复原状、赔偿损失。
(一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;。
(二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。
【解读】所谓扩建,是指在原有建筑基础上加以扩充的建设项目,一般通过加高、加层等建筑方式形成,本质上仍属于房屋建筑活动,按照《城乡规划法》的相关规定,扩建应办理建设工程规划许可证。
(3)若系双方过错所致,则由双方按照各自的过错程度分别承担;(4)若双方均无过错,则按公平原则,由双方分担。
房屋租赁合同解除场合,经出租人同意的扩建费用可做如下处理:(1)因出租人违约导致合同解除的,若办理合法扩建手续,则扩建费用由出租人承担;若未办理合法手续,则应由双方按各自的过错程度分别承担。(2)因承租人违约导致合同解除的,若办理合法手续,则出租人仍应负担相应的扩建费用,但可以承租人违约为由请求减少扩建费用的负担;若未办理合法手续,则出租人可以承租人违约、自己并无受益等为由,主张不承担扩建费用。(3)因双方违约导致合同解除的,若办理合法手续,则应由出租人承担扩建费用,但可以适当减少;若未办理合法手续,则由双方按照过错程度各自承当相应的扩建费用。(4)因不可归责于双方原因导致合同解除的,若办理合法扩建手续,则由出租人承担扩建费用,否则,由双方按照过错承担分别承担。
关于扩建造价费用的计算,最高院主张采用工程造价费用支出法,即以扩建时,承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用。
【解读】适用本条应注意如下几个问题:
(1)群租,可分为自主群租和他主群租两种,自主群租即房屋所有人将房屋出资给多个承租人,他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人,后者属于本条属于的转租行为。
(2)再转租、多手转租行为符合转租的法律特征,应适用本条规定。
因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
【解读】《合同法》第224条规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。为督促出租人及时行使合同解除权,维护交易的稳定性,本条将出租人知道或者应当知道承租人转租,但在6个月内未提出异议的,推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间,不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。
承租人未经出租人同意的转租行为,在效力上属无效行为,出租人既可起诉要求确认转租合同无效,亦可行使合同解除权。出租人解除合同后,承租人丧失租赁权,转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止,善意的次承租人(订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租)可以要求承租人赔偿损失。
在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下,都涉及房屋的返还问题,此时,案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系,当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建,则此承租人对诉讼标的享有独立的请求权。因此,本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中,次承租人具有第三人的诉讼地位,既可以是具有独立请求权的第三人,也可以是无独立请求权的第三人。
承租人未经出租人同意转租,其向次承租人收取的租金不构成不当得利。在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中,出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益,其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益,而至于承租人向次承租人收取的租金,只是其使用、收益的变形形式,无论其收取多少,出租人的租金并不因此而受到损害,故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益,承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。
【解读】《合同法》第227条规定,承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的,出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效的场合,若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时,次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同无效的场合,如转租合同未经出租人同意,次承租人无代偿请求权。
次承租人代出租人支付租金与违约金后,对承租人享有两种权利,一是对于承租人的追偿权,二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。
【解读】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下,承租人应将房屋返还出租人,但实际占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租赁关系终止时,即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据,从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有,出租人有权向次承租人主张返还房屋,同时,出租人亦有权向次承租人主张逾期腾期间的占有使用费。
【解读】《合同法》第234条规定,承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。本条司法解释将前述规定中的“共同居住”扩大为“共同经营”,包括个体工商户和个人合伙。对于承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动的,若承租人在租赁期间死亡(包括宣告死亡、宣告失踪),共同经营人或者其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务,该共同经营人或合伙人取代承租人在原合同中的地位,成为新的承租人。
正确适用本条司法解释,涉及到个人合伙的认定。认定个人合伙,首先要依据合伙协议;没有合伙协议且未办理工商登记手续的,只要具备合伙条件(共同出资、共同参与经营、共担风险、共享收益),并有两个以上无利害关系人证明合伙人之间存在口头合伙协议的,也可认定为个人合伙。
(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;。
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【解读】本条系“买卖不破租赁”及其适用例外的规定。
《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,即所谓的“买卖不破租赁”原则,若无法定或约定的除外情形,该原则即应被适用。
抵押期间,抵押人将抵押物出租,此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存,抵押权更注重标的物的交换价值,而租赁权则更注重标的物的使用价值,二者并不冲突。但由于抵押权设定在先,因而具有优先效力,此后成立的租赁权不得损害抵押权,抵押权实现发生所有权的变动后,受让人不受租赁合同的约束,即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。但先出租后抵押的房屋发生所有权变动的,仍应适用“买卖不破租赁”原则。
涉及到法院依法查封的场合下,若查封在先,租赁在后,则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”;若租赁在先,查封在后,可以使用该原则。
【解读】本条规定了承租人优先购买权受到侵害时的救济措施。
房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生,在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用,亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。
关于“合理期限”的认定,《民通意见》第118条规定,“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”,但该条目前已被废止。最高院民一庭认为可以参考本解释第二十四条第(三)项的规定,该条款规定,出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买,视为放弃优先购买权,该“15日”的届满之日肯定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期,出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限——15日,因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人,即在15日答复期之前履行通知义务。
在房屋转租场合,次承租人是否享有优先购买权在理论上存在争议,但最高院民一庭认为房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承租人,且优先购买权不得转让。
承租人优先购买权受到侵害时,无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效,但可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系,为避免承租人滥用权利,在承租人行使优先购买权时对其课以一定的义务,如承租人主张与出租人成立买卖合同的,应当交付一定数额的定金或提供担保,以使出租人信任其履行能力。
承租人虽无权以优先购买权受侵害为由要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效,但并不意味着出租人与第三人签订的合同有效,保护其履行。出租人与第三人之间合同的效力应当依据合同法有关合同效力的规定判断。承租人行使优先购买权主张以同等条件与出租人成立买卖合同后,应当优先保护出租人履行合同,取得房屋所有权,由此第三人无法继续履行合同的,第三人可以主张出租人承担违约责任。
【解读】抵押权的实现时可能会与租赁权冲突,但抵押权与承租人的优先购买权并不冲突,不论抵押权设定在租赁合同成立之前或之后,出租人均享有优先购买权。
折价、变卖均属于出租人出售房屋的行为,不管买受人是抵押权人还是其他人,出租人在同等条件下均享有优先购买权。
“同等条件”的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价格,该价格体现的是第三人与出租人的意思表示。承租人的优先购买权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权,而非约束出租人对房屋的处分权。房屋出卖价格的确定是出租人行使处分权的表现,故承租人主张优先购买权,只能按照第三人与出租人确定的同等条件,承租人对该条件不具有异议权和抗辩权。
【解读】拍卖的特质导致其与承租人的优先购买权存在一定冲突,由于优先购买权属“准物权”,有一定的优先效力,在拍卖程序亦不例外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定,“拍卖过程中,有最高价时,优先购买权人可以表示以该最高价买受,如无更高应价,则拍归优先购买权人;如有更高应价,而优先购买权人不作表示的,则拍归该应价最高的竞买人。”此所谓“跟价法”。
在拍卖负担有优先购买权的租赁房屋时,一般遵循如下程序:(1)拍卖通知,出租人在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知优先购买权人于拍卖日到场。(2)优先购买权人应按照拍卖通知或拍卖公告的要求,与其他竞买人一样进行竞买登记、缴纳竞买保证金,在拍卖日到场参加竞拍。
(3)举牌应价,若承租人在出现最高应价时未作出以该价格购买的意思表示,则拍卖房屋由最高应价人购买。
(一)房屋共有人行使优先购买权的;。
(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;。
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
【解读】房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中,具有物权性质,而承租人优先购买权基于租赁关系,本质上仍属债权性质,按照物权优于债权的理论,共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。
家庭成员之间的房屋买卖,具有浓厚的人身色彩,与纯粹的买卖关系有很大区别,故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的,承租人不得主张优先购买权。
出租人出卖租赁房屋的,应提前通知承租人,承租人在接到通知后应及时答复,若承租人接到通知后15日内未明确表示购买的,则丧失优先购买权,这里强调“明确表示”。
《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度,即受让人以财产所有权转移为目的,善意、对价受让且占有该财产,即使出让人无转移所有权的权利,受让人仍取得其所有权。“举重以明轻”,在第三人善意购买出租房屋,并办理登记手续情形下,可对抗承租人的优先购买权。
【解读】本解释于2019年9月1日起施行,施行前的行为引起的纠纷,在本解释施行之后提起诉讼的,应当适用本解释;本解释施行前提起的诉讼,本解释施行后案件尚在诉讼系属中,无论处于一审还是二审程序,均适用本解释;本解释施行前已经终审的案件,在本解释施行前提起再审程序,且于本解释实施时仍在审理中的,应当适用本解释;本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。
房屋租赁合同纠纷
地址:_______________。
地址:_______________。
诉讼请求:
一、判令被告向原告支付违约金共计________元;。
二、判令被告赔偿原告装修损失________元;。
三、判令被告赔偿原告经营损失________元;。
四、判令被告承担本案的诉讼费用。
事实与理由:
原告与被告于________年________月________日签订《________市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同),被告将坐落于________市________区________庄园________楼的________房出租给原告,合同约定房屋租赁期自________年________月________日至________年________月________日,共计________个月。租金为每月________元,支付时间分别为________年________月________日、________年________月________日、________年________月________日;付款方式为“一年一付,付十二押一”。
________年________月________日,原告向被告交付________年________月________日至________年________月________日房屋租金________元及押金________元,并开始装修、营业,装修共花费________元。________年________月,在原告忙于其他业务期间,被告擅自解除合同,将房屋租给他人,致使原告原定的业务无法开展。
在此期间原告多次要求被告继续履行租赁合同,但对方拒不继续履行,对原告的要求置之不理。
原告与被告签定的合同事实清晰、有效,被告违约事实清楚。请求法院依法维护原告的合法权益。
此致
________市________区人民法院。
具状人:_______________。
________年________月________日。
附:租赁合同诉讼范文本诉状副本________份。
赠与合同纠纷
原告王玉清,女,1948年6月24日出生,汉族,北京市海淀区东升乡人民政府退休干部,住本市海淀区朱房西洼村19号。
委托代理人贾德旺,北京市同点律师事务所律师。
被告赵守增,男,1946年4月9日出生,汉族,北京市革制品厂退休工人,住本区双槐里小区3号楼6门b02号。
委托代理人张桂花(赵守增之妻),女,1957年12月12日出生,无业,住址同上。
原告王玉清与被告赵守增赠与合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员李凤新独任审判,公开开庭进行了审理。原告王玉清诉讼代理人贾德旺、被告赵守增及其诉讼代理人张桂花均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉清诉称:原、被告系朋友关系。座落于宣武区双槐里小区3号楼6单元b02号(原地址为双槐树小区8号楼6单元b02号)两居室住房一套系被告名下的私产。1月21日,原、被告双方签订了一份赠与协议,被告将位于宣武区双槐里小区的这套两居室住房赠与原告,约定协议经公证后生效。并在海淀区第二公证处进行了公证,有公证书(98)京海民证字第0102号为证。因被告至今未向原告交付赠与合同的标的物,也未办理该房的产权过户手续。为保护受赠人的合法权益,现起诉要求法院依法判令被告:一,交付赠与合同标的物――座落于宣武区双槐里小区3号楼6单元b02号两居室住房并办理该房的产权过户手续;二、承担该案件的受理费。
原告对上述主张向本院提供了北京市海淀区第二公证处(98)京海民证字第0102号公证书,用以证明被告曾与原告签订过房产赠与协议。
[1][2][3]。
赠与合同纠纷
原告杨某,女,委托代理人李某,河南某律师事务所律师。
委托代理人商某,男,
被告张某,男,
被告商青某,女,
委托代理人李某,河南某律师事务所律师。
原告杨某诉被告张某、商青某附义务的赠与合同纠纷一案,原告于8月19日向本院起诉。本院受理后,依法组成合议庭,于月16日公开开庭审理了本案。原告杨某及其委托代理人李某、商某,被告张某、商青某及其委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某诉称:原告生有二男四女六个孩子,其中二儿子商某于去世,留下平房三间和瓦房两间,由于商某是单身,平常几个姊妹与原告大儿子商某不和睦,所以商某的后事就没人照头。后经村委会主持调解,原告及原告的几个闺女、女婿和儿子商某共同在场商定,由原告大儿子商某携儿子商某具体操办埋葬商某。由商某披麻带孝行侄子之孝,原告以后由商某赡养。之后原告便跟随商某生活至今。其中商某留下的三间平房由原告居住一间,其余两间于9月租给夏同利。年元月原告去其四女儿商青某家走亲戚,商青某与其丈夫张某就私自与租房者夏同利签订一份买卖房屋协议,把商某留下的房子卖给夏同利。且在一份书写好的合同上让原告捺指印。由于原告已近80岁,且不识字,被告张某、商青某也没把赠与协议的内容告诉原告,当时原告并不知道赠与一事,至今原告也不知房子卖多少钱,也没见到一分钱,由于被告的行为严重侵害了原告及其他亲属的合法权益,且该赠与协议的内容也非原告真实意思的表示。故原告请求撤销被告商青某、张某与原告之间的赠与合同。让被告返还该赠与房屋的土地使用证及村镇建筑许可证。
被告辩称:《民事诉讼法》第68条规定:“书证应当提供原件。物证应当提交原物。”因此在诉讼中,当事人必须提交证据原件、原物。而原告没有提供证据原件是不符合法律规定的。杨某与张某、商青某签订的赠与合同合法有效,且已履行,不能撤销。杨某提交的赠与合同复印件与张某保存的赠与合同内容不一致,张某持有的合同是电脑打印的,而杨某持有的是手写的,显然二者不是一份合同;杨某提起诉讼请求撤销合同没有法律规定,法院不应撤销。根据最高人民法院《关于贯彻执行【民法通则】若干问题的意见(试行)》第128条“赠与房屋,如果根据书面赠与合同办理了过户手续的,应认定赠与成立,未办理过户手续的,但赠与人根据书面赠与合同已将产权证交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占有,使用该房产的,可以认定赠与有效,但应责令其补办过户手续。”《中华人民共和国合同法》也作了相关的解释,本案中的张某不仅占有了该房产,而且经杨某同意转让给了他人。综上所述,应当依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明:原告共生有二男四女六个孩子,原告丈夫商卿剑已去世,其生前与原告及二儿子商某共同建有东屋瓦房两间,商卿剑去世后,原告与商某共建北屋平房三间,商某(单身)于20去世,去世前与原告共同生活,被告商青某、张某是原告的四女儿及女婿。诉讼中原告提交2009年元月6日的赠与协议复印件一份,协议内容为:“赠与协议赠与人:杨某,受赠人:商青某、张某,为了解决杨某以后的生活问题,经杨某主动与女儿商青某、女婿张某协商,双方自愿达成以下赠与协议:一、杨某有房产一处,位于白庙乡后村大队魏庄村,东至5米路,西至食品公司、北至5米路、南至杨寺路,宅内有门面房三间(包含土地使用权)全部赠与给商青某、张某所有使用。二、杨某将房宅移交的同时将集体土地使用权证一并交付给受赠人。三、自本协议签订之日,双方进行移交,赠与成立,财产所有权转移。受赠人即具有占有、使用、受益、出租、处分等权利。四、杨某与次子商某(已故)建房时所借商青某、张某现金2万元,商青某张某放弃这笔全部债权。五、杨某自本协议签订之日随商青某、张某生活,由商青某、张某负责安排杨某的衣、食、住、行。六、商青某、张某保证善待老人,照顾好老人。七、杨某以后花钱由二受赠人给付,以后看病吃药的一切费用全部由二受赠人承担。八、杨某生前由二受赠人赡养,死后的后事由二受赠人安排,费用二受赠人负担。九、达协议时双方到场,均具有完全民事行为能力。十、上述条款是双方的真实意思表示。十一、本协议一式叁份,双方各保存一份,另一份交见证机关保存。十二、本协议,自双方签字捺指印之日生效。达协议人杨某商青某张某。杨某称名字不是本人所签,指印系被告让其在写好的赠与合同上捺的,并称房产的有关证件放在家中箱子内丢失。原告提供甲方(出卖方)张某、商青某,乙方(买售方)夏同利的房产买卖协议复印件一份,该协议内容:第一项为甲方有房产一处,内有混砖结构平板房三间,灶房、炕房各一间,位于郏县白庙乡后村村委会魏庄自然村,东邻5米路(以东马青闯),西邻食品公司,北邻5米路(以北商某),南邻杨寺公路,甲方愿意卖给乙方为业,该宅基长宽以土地使用证的.长宽为准。第五项,乙方愿意2万元价款购买甲方所有的上述房产。付款方式:自本协议签订之日起,一次付清全部房款。原告称后因房子纠纷原告长子家与夏同利打架,经派出所处理过程中从派出所复印的相关证据。被告商青某、张某系私自与租房者夏同利签订买卖房屋协议,把商某留下的房子卖给夏同利。庭审中二被告以协议系复印件为由不予质证。2009年8月13日原告以自己已近80岁,且不识字,被告张某、商青某也没把赠与协议的内容告诉原告,当时原告并不知道赠与一事,到现在原告也不知房子卖多少钱,也没见到一分钱,该协议被告侵害了其合法权利为由诉至本院,请求撤销原被告之间签订的房屋赠与协议,同时要求被告返还房屋的有关证件。诉讼中被告称杨某提交的赠与合同复印件与其保存的合同内容不一致,其保存的合同是电脑打印的,而杨某持有的是手写的。被告承认自己手中有赠与协议书原件,法庭当庭要求被告5日内提交原件,被告逾期后未提交,被告当庭认可争议房产的集体土地建设用地使用证和村镇建筑许可证是自己给买房人夏同利的。诉讼中经询问买房方夏同利,其称被告给其的赠与协议复印件与原告持有的复印件内容一样,该复印件是其从被告张某手中复印的,原件张某没有给他。张某与其签有房产买卖协议,经夏同利辨认,原告提交的房产买卖协议的复印件与其持有的原件内容一样。庭审中张某称争议的北屋平房三间系其所建,但未提供证据证实。本院认为:该争议的房产东屋瓦房两间系原告与其去世的丈夫及二儿子商某共同生活时建造,北屋平房三间系原告与儿子商某共同生活期间建造,原告系上述房产的共有权人,且商某生前系单身汉没有配偶和子女,其下世后唯一的第一顺序继承人只有原告,因此原告对本案争议的房产有诉权。原被告所签订的赠与协议系附条件的赠与,原告在将房屋赠与被告的同时约定二被告应对原告尽赡养义务,包括原告的衣、食、住、行及生病吃药、后事安排,现原告已不愿随二被告生活,而该房屋是原告一直居住的房子,如果再将该房屋赠与给被告将严重侵害原告的利益。且依据《中华人民共和国合同法》第187条规定:“赠与的财产依法需要办理登记等有关手续”《中华人民共和国土地管理实施条例》第6条规定“依法改变土地的所有权、使用权,或者因依法买卖、转让地上建筑物附着物等而使土地使用权转移的,必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地所有权、使用权变更登记,由县级以上地方人民政府更换土地证书。原告与被告签订赠与协议后,被告未到相关部门办理土地使用权的变更登记手续,被告将房屋卖给夏同利,其亦未办理土地使用的变更登记手续,赠与房屋的所有权并未转移,赠与人在赠与的房屋的权利转移之前可以撤销赠与。故对原告要求撤销赠与协议的主张应予支持。原告提交的赠与协议虽然是复印件,但被告称自己有赠与合同原件,在法院规定的期间内又拒不提交,买房人称被告给其的亦是赠与协议复印件与原告持有的赠与协议复印件内容一样,原件在被告手中。根据《民事诉讼证据若干规定》第七十五条规定,有证据证明当事人持有证据无正当理由拒不提供,如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立。因此可以推定该赠与协议存在。被告张某称北屋平房系其所建,未提供证据证实,且不符合客观实际,不予采信。因原告对争议房产享有所有权,故对争议房产的土地建设用地使用证和村镇建筑许可证享有合法的民事权益,该合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯,被告将原告的上述证件交与他人,侵犯了原告的合法权益,原告要求返还应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条,《中华人民共和国物权法》第九十五条,《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款、一百八十七条、第一百九十二条第一款第(一)项,《中华人民共和国土地管理实施条例》第六条,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条第一款之规定,判决如下:
赠与合同纠纷
原告杨某,女,委托代理人李某,河南某律师事务所律师。
委托代理人商某,男,
被告张某,男,
被告商青某,女,
委托代理人李某,河南某律师事务所律师。
原告杨某诉被告张某、商青某附义务的赠与合同纠纷一案,原告于2009年8月19日向本院起诉。本院受理后,依法组成合议庭,于2009年10月16日公开开庭审理了本案。原告杨某及其委托代理人李某、商某,被告张某、商青某及其委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某诉称:原告生有二男四女六个孩子,其中二儿子商某于2003年去世,留下平房三间和瓦房两间,由于商某是单身,平常几个姊妹与原告大儿子商某不和睦,所以商某的后事就没人照头。后经村委会主持调解,原告及原告的几个闺女、女婿和儿子商某共同在场商定,由原告大儿子商某携儿子商某具体操办埋葬商某。由商某披麻带孝行侄子之孝,原告以后由商某赡养。之后原告便跟随商某生活至今。其中商某留下的三间平房由原告居住一间,其余两间于2008年9月租给夏同利。2009年元月原告去其四女儿商青某家走亲戚,商青某与其丈夫张某就私自与租房者夏同利签订一份买卖房屋协议,把商某留下的房子卖给夏同利。且在一份书写好的合同上让原告捺指印。由于原告已近80岁,且不识字,被告张某、商青某也没把赠与协议的内容告诉原告,当时原告并不知道赠与一事,至今原告也不知房子卖多少钱,也没见到一分钱,由于被告的行为严重侵害了原告及其他亲属的合法权益,且该赠与协议的内容也非原告真实意思的表示。故原告请求撤销被告商青某、张某与原告之间的赠与合同。让被告返还该赠与房屋的土地使用证及村镇建筑许可证。
被告辩称:《民事诉讼法》第68条规定:“书证应当提供原件。物证应当提交原物。”因此在诉讼中,当事人必须提交证据原件、原物。而原告没有提供证据原件是不符合法律规定的。杨某与张某、商青某签订的赠与合同合法有效,且已履行,不能撤销。杨某提交的赠与合同复印件与张某保存的赠与合同内容不一致,张某持有的合同是电脑打印的,而杨某持有的是手写的,显然二者不是一份合同;杨某提起诉讼请求撤销合同没有法律规定,法院不应撤销。根据最高人民法院《关于贯彻执行【民法通则】若干问题的意见(试行)》第128条“赠与房屋,如果根据书面赠与合同办理了过户手续的,应认定赠与成立,未办理过户手续的,但赠与人根据书面赠与合同已将产权证交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占有,使用该房产的,可以认定赠与有效,但应责令其补办过户手续。”《中华人民共和国合同法》也作了相关的解释,本案中的张某不仅占有了该房产,而且经杨某同意转让给了他人。综上所述,应当依法驳回原告的诉讼请求。
赠与合同纠纷
处理赠与合同纠纷有哪些法律依据?我国《合同法》、《公益事业捐赠法》、《婚姻法》和《婚姻法司法解释(二)》都对赠与合同纠纷处理罗列了详细的法律依据,下面由法律快车编辑在本文为您详细介绍。
《中华人民共和国合同法》。
第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。
第一百八十六条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。
第一百八十七条赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续。
第一百八十八条具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,赠与人不交付赠与的财产的,受赠人可以要求交付。
第一百八十九条因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的,赠与人应当承担损害赔偿责任。
第一百九十条赠与可以附义务。
赠与附义务的,受赠人应当按照约定履行义务。
第一百九十一条赠与的财产有瑕疵的,赠与人不承担责任。附义务的赠与,赠与的财产有瑕疵的,赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的`责任。
赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵,造成受赠人损失的,应当承担损害赔偿责任。
第一百九十二条受赠人有下列情形之一的,赠与人可以撤销赠与:
(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;。
(二)对赠与人有扶养义务而不履行;。
赠与人的撤销权,自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。
第一百九十三条因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的,赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。
赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权,自知道或者应当知道撤销原因之日起六个月内行使。
第一百九十四条撤销权人撤销赠与的,可以向受赠人要求返还赠与的财产。
第一百九十五条赠与人的经济状况显著恶化,严重影响其生产经营或者家庭生活的,可以不再履行赠与义务。
《中华人民共和国公益事业捐赠法》。
第九条自然人、法人或者其他组织可以选择符合其捐赠意愿的公益性社会团体和公益性非营利的事业单位进行捐赠。捐赠的财产应当是其有权处分的合法财产。
第十条公益性社会团体和公益性非营利的事业单位可以依照本法接受捐赠。
本法所称公益性社会团体是指依法成立的,以发展公益事业为宗旨的基金会、慈善组织等社会团体。
本法所称公益性非营利的事业单位是指依法成立的,从事公益事业的不以营利为目的的教育机构、科学研究机构、医疗卫生机构、社会公共文化机构、社会公共体育机构和社会福利机构等。
第十一条在发生自然灾害时或者境外捐赠人要求县级以上人民政府及其部门作为受赠人时,县级以上人民政府及其部门可以接受捐赠,并依照本法的有关规定对捐赠财产进行管理。
县级以上人民政府及其部门可以将受赠财产转交公益性社会团体或者公益性非营利的事业单位;也可以按照捐赠人的意愿分发或者兴办公益事业,但是不得以本机关为受益对象。
第十二条捐赠人可以与受赠人就捐赠财产的种类、质量、数量和用途等内容订立捐赠协议。捐赠人有权决定捐赠的数量、用途和方式。
捐赠人应当依法履行捐赠协议,按照捐赠协议约定的期限和方式将捐赠财产转移给受赠人。
第十三条捐赠人捐赠财产兴建公益事业工程项目,应当与受赠人订立捐赠协议,对工程项目的资金、建设、管理和使用作出约定。
捐赠的公益事业工程项目由受赠单位按照国家有关规定办理项目审批手续,并组织施工或者由受赠人和捐赠人共同组织施工。工程质量应当符合国家质量标准。
捐赠的公益事业工程项目竣工后,受赠单位应当将工程建设、建设资金的使用和工程质量验收情况向捐赠人通报。
第十四条捐赠人对于捐赠的公益事业工程项目可以留名纪念;捐赠人单独捐赠的工程项目或者主要由捐赠人出资兴建的工程项目,可以由捐赠人提出工程项目的名称,报县级以上人民政府批准。
第十五条境外捐赠人捐赠的财产,由受赠人按照国家有关规定办理入境手续;捐赠实行许可证管理的物品,由受赠人按照国家有关规定办理许可证申领手续,海关凭许可证验放、监管。
华侨向境内捐赠的,县级以上人民政府侨务部门可以协助办理有关入境手续,为捐赠人实施捐赠项目提供帮助。
《中华人民共和国婚姻法》。
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:
(一)工资、奖金;。
(二)生产、经营的收益;。
(三)知识产权的收益;。
(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;。
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。
第十八条有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:
(一)一方的婚前财产;。
(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;。
(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;。
(四)一方专用的生活用品;。
(五)其他应当归一方的财产。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》。
第二十二条当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。
房屋赠与合同纠纷案件审理思路
审判实践中,我们常常会遇到如下情形:法院在审理非以“。
”为案由的、其他涉房屋的民事纠纷案件中,却遇到当事人在诉称或答辩中涉及到“房屋赠与”。下面是小编为大家收集关于房屋赠与合同纠纷案件审理思路,欢迎借鉴参考。
社会生活中,由于办理房屋赠与过户与办理房屋买卖过户两者之间,当下所需承担的税费及相关费用不同,以及今后再行出售该套房屋时还可能需要承担的税费不同,故而不少当初是“真心实意”赠与房屋的当事人,最终却会选择通过签订房屋。
买卖合同。
的形式完成房屋权属登记转移。
然而斗转星移、时过境迁,生活中的矛盾、变化了的情感慢慢消移了当年赠与房屋的“初心”和“真情”。一旦当事人关系恶化或受其他利害关系人影响,极易引发纠纷。
审判实践中,我们发现在以下几类案件中,各方当事人对“是买卖还是赠与”产生争议的情况较为普遍:
涉老年人房产的家庭矛盾引发纠纷、形成诉讼。
许多以买卖形式赠与房屋的情况系发生在老年人与他们的晚辈之间。此类案件的起因往往是若干年前,老人将名下房屋赠与数个子女或孙子女中的一个或几个。后续,因赡养老人等问题引发其他子女或孙子女的不满,故而“挑唆”“诱导”老年人作为原告起诉,以此谋求房屋财产权利的重新分配。
分手恋人就房产权益分配引发纠纷、形成诉讼。
不少恋人会在热恋期间,为今后结婚结成家庭,将名下房屋赠与对方以表心意,并通过房屋买卖的形式完成产权过户。然而恋情告吹、双方分手后,赠与人心生悔意,诉至法院意图挽回财产损失。
在这两类案件中,出售人(赠与人)作为原告,一般的诉讼请求类型为:
或是诉请要求确认买卖合同无效;。
或者以购买方未实际支付或未足额支付房款为由要求诉请解除房屋买卖合同;。
或是诉请要求购买方(受赠人)支付相应的房款作为对价;。
或是出售方以实为赠与为由诉请要求撤销房屋赠与行为。
此外,还有一种较为常见的案件类型是,房屋买卖双方系以房屋买卖的形式掩盖其转移房屋权属的真实意思,以此达到转移财产、逃避债务等不当目的。债权人等相关当事人起诉要求确认房屋买卖合同无效、房屋权属恢复原状等。
买卖和赠与显然法律关系不同,法律后果也不同:房屋的买受人需按约支付房屋价款,否则即构成违约,需承担违约责任(或由买受人支付拖欠的房款并承担逾期付款违约责任;或出售方可以对方构成根本违约为由,要求解除合同);而房屋的受赠人则无须支付对价,房屋完成过户后,所有权归受赠人所有,赠与人一般无权索回。由此,审判实践中,厘清法律关系最为基础、也最为关键。
基本原则:探究当事人当初的真实意思表示。
根据《民法总则》第一百三十三条的规定,民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。
由此,区分民事法律行为的法律属性,最核心的是探究当事人的真实意思表示。虽然法官身处当下的时空、目睹眼下的纷争,但裁判的触手是要力求“回看”当事人从前签订合同、办理过户的“时空”,全面审核各方当事人提交的各项证据、结合当事人的陈述,探究当事人的真实意思表示,审慎认定法律关系,尽量将法律事实贴近客观事实、还原本真。
辨析途径:当事人的举证责任。
根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
审判实践中,主张当事人间法律关系时,主张属房屋买卖合同关系的一方当事人通常具有证据形式上的优越性。为办理过户手续所需而签订的《上海市房地产买卖合同》等相关合同,其中载明了双方当事人的合同身份、房屋交易的价格、房屋交易的条件等,在没有充分的证据予以推翻的情况下,一般应当认定为买卖合同关系。故而,对于要主张双方系房屋赠与合同关系的当事人需进一步承担相应举证责任。
需要说明的是,根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零九条的规定,当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明,以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明,人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的,应当认定该事实存在。由此,当事人主张存在房屋赠与事实的,其证明标准已不仅仅是民事诉讼中一般的“高度盖然性”标准,而是更为严格的标准,即当事人应当提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准,否则其所主张的待证事实便难以认定。
事实要素:可供形成内心确认的相关事实要素。
法院在审理辨析法律关系时,除当事人可以提供的相关证据外(诸如当事人之间的其他书面约定,当事人间对话的录音录像等),还可以考虑以下相关事实,以便对双方当事人的真实意思表示形成内心确认:
1房屋买卖合同的相关内容及形式,如:对交房时间、过户时间、户口迁移时间、付款方式、违约责任等相关的交易细节的约定是否完备。
2房屋买卖的交易价格,如:交易价格如何磋商确定,交易价格相比当时的市场价有无明显偏低等。
4房屋历史居住、控制情况及户口情况,如:未按约交房、迁移户口,对方是否催告交房、催告迁移户口等。
5房屋交易当事人间的身份关系和经济能力,如:当事人此前的亲密程度、交往过程中有无恶化情况,买受人是否具备购房的基本经济支付能力等。
6房款支付情况,如:有无实际付款、有无申请银行贷款;如逾期付款,是否有催告付款的情况等。
7是否存在因房屋交易导致权利可能被侵犯的案外人。
对此有两种观点。一种观点认为,依据合同法第一百八十六条的规定,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与,夫妻一方有权撤销。另一种观点认为,此类案件不能简单机械套用上述规定,夫妻一方无权撤销。
本文同意第二种观点。主要理由在于,夫妻双方的离婚协议内容多而复杂,所包含的不仅仅是共有房屋赠与未成年子女的这一项内容,还包含了解除婚姻关系、子女抚养、其他共同财产分割、共同债务清偿等众多涉及人身和财产的内容。所有的这些约定是互为前提、互为结果,构成了一个完整不可分的整体,可谓是一个“一揽子”的解决方案。
其中关于赠与房屋的约定,其本质也不仅仅是单纯的赠与,而是与其他权利义务关系的分配紧密牵连的安排。如果允许夫妻一方就其中一项内容反悔,如撤销向未成年子女赠与房屋的约定,那么夫妻离婚协议的整体性将被破坏。更为重要的是,在夫妻关系已经解除且无法逆转的情况下,如果允许当事人对于财产的分配方式反悔,将使得先离婚再恶意占有财产的不诚信行为得到保护,更不利于保护未成年子女的合法权益。
房屋租赁合同纠纷
双方就因乙方租用甲方________________门面事宜,达成以下协议:
2、乙方租用甲方门面,时间为________________到________________。形式为____年____签。
3、付款方式:年租金为_________元整(大写)。每_____年交一次房租。如果乙方生意好,甲方每年最多只能加______元,________元为上限。
4、乙方在租赁期间,自行装修门面,甲方予以协助。甲方必须保证乙方的简易房的建设权力,并且在合同期内不被拆除。若是被城管拆除,甲方按照天数推出租金给乙方,无需其他补偿。
5、乙方在经营中要遵纪守法,一切相关税费由乙方自己承担。在租赁期间,如要求退租门面,或是自己经营不善,甲方不退租金,乙方可以转让,但必须征得甲方同意。
6、水电的畅通及屋面漏水应由甲方负责。水电费由乙方自负,根据市场价格调整而调整。
以上合同望甲、乙双方共同遵守。本合同一式两份,甲乙双方各执一份。
甲方签字:________________。
乙方签字:________________。
签订日期:年月日
房屋装修合同纠纷
现今很多公民的维权意识在不断增强,人们运用到合同的场合不断增多,签订合同是为了保障双方的利益,避免不必要的争端。那么大家知道合法的合同书怎么写吗?下面是小编精心整理的.房屋装修合同纠纷,希望能够帮助到大家。
装修纠纷一般都是在装修家庭与装修施工单位之间,装修家庭与周围居民之间因为装修违反了有关装修合同、规定而发生的,主要有以下几个方面:
1、装修单位没有完全履行装修合同。
未完全履行合同主要表现在:装修单位没有按合同约定的做法去装修,使用非合同规定的装饰材料,施工中无故停工,未在约定工期内完工等。
2、装修粗制滥造,施工质量低劣。
有的装修公司施工人员干活不上心,工艺不规范。表面上说得过去,但经不起验收或时间的检验,出了问题还强词夺理。尤其是"街头游击队",质量更没有保证。
3、装修后的维修服务不完善或不履行质量承诺。
装修后应该按合同规定及时维修,但有些公司却左右推托。保修期内不保修。
4、施工中的噪声扰民。
施工中难免会发出噪音,但户主事先要与装修公司约好开工、收工时间。不要违反环保的有关规定,否则极易引发纠纷。
5、装修材料或废弃物乱堆乱放。
6、装修破坏了毗邻房屋。
7、装修破坏了房屋主体结构及承重结构。
针对装修纠纷,有关部门制订了一些规定。如《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国环境污染防治法》和建设部[1997]60号《建设工程质量投诉处理暂行规定》、建设部[1997]92号文《家庭居室装饰装修管理试行办法》等法规。《建筑装饰装修管理规定》指出,房主或房屋使用者因装饰装修损坏毗邻房屋的,应该负责修复或赔偿。《家庭居室装饰装修管理试行办法》第十五条规定,发生了家庭居室装饰装修纠纷,可以向当地建设行政主管部门或者其指定的机构进行投诉,也可以向当地人民法院提起民事诉讼;第十九条规定,如果装修家庭因家庭居室装饰装修而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品损坏等,应该由家庭居室装饰装修的居民负责修复和赔偿,如果是属于装修施工单位的责任,则由房主找装修单位负责修复和赔偿。
同时,行业内部也制定了相关规定。
依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十三条规定,消费者与经营者发生消费者权益争议时,可以通过下列途径解决:
1、与经营者协商解决;
2、消费者请求消费者协会调解;
3、向有关行政部门申诉;
4、根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁;
5、向人民法院提出诉讼。
但必须注意:一般情况下,如提请了仲裁,便不得再向法院提出诉讼。
另据《民法通则》、《经济合同法》以及其他所涉及法律,解决装饰纠纷也无非以下几条:
1、当事人自行协商;
2、主管部门行政调解;
3、仲裁解决;
4、诉讼解决。
此外,行业规定对纠纷的解决也提供了诸多方法。如一些家居装饰市场规定,解决纠纷按下述流程进行:
投诉——调解部受理——质检部根据合同及图纸进行现场核查——调解部、质检部依核查结果进行调解——若双方达成协议则进行维修或返工;若未达成协议或不履行协议,申请仲裁或向法院起诉。
对消费者而言,装修前不妨先通知邻居,打个招呼,以便大家有个心理准备,减少发生纠纷的概率。
万一出现了纠纷,只要双方心平气和地协商,承担该承担的责任,纠纷便能解决。自己协商不成,一般也只要行政部门出面就可以顺利加以解决。但如果涉及的标的较大或其他对生活影响甚大的纠纷且协商不成,最正规、最有权威和有效的方法只能是打官司了。当然其他居民因装修家庭的施工而与装修家庭发生的纠纷也可以据此进行解决。
房屋买卖合同纠纷
合同双方当事人:
甲方(卖方)姓名:
身份证号码:
邮编:
住址:
乙方(买方)姓名:
身份证号码:
邮编:
住址:
依照《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规,甲乙双方经友好协商,就房屋买卖事宜达成一致意见,特签订本合同。
甲方向乙方出售如下产权物业:
1、座落地址:北京市。
房屋所有权证号为:
2、结构:建筑面积:
3、乙方购房用途:
4、房屋所有权人:
买卖产权价:人民币(大写)元整。
付款方式:
甲方:
1、须具备该房屋所有相关法律认可文件。
2、本合同签订后,不得就该房屋与他人订立《买卖合同》。
3、在办理过户期间向乙方提供该房屋产权证明及相关法律文件。
4、在办理过户期间拥有该房屋所有权及使用权。
5、保证上述房产无债权与债务纠纷。
6、保证在立契之前把物业管理费、水费、电费、燃气费、暖气费结清。
乙方:
1、须提供过户所用之各种身份证明及法律认可文件。
2、及时支付购房款及相关税、费。
3、乙方付清全部房款,上述房屋经产权过户并交接完毕后,该房屋即归乙方所有和使用。
甲乙任何一方不按上述条款执行即视为违约,违约方须向对方支付违约金人民币元整。
人力不可抵抗的因素和自然灾害除外。
在执行合同的过程中,如遇双方发生纠纷,先行通过双方协调协商不成时,可采取第种方式解决:
1、向北京仲裁委员会申请仲裁。
2、向有管辖权的人民法院起诉。
在执行合同过程中,任何一方不得擅自变更或解除合同,如需变更或解除合同双方必须协商一致决定是否变更或解除合同,并由甲乙双方共同到房地产局办理撤件手续。
本合同一式四份:甲乙双方各执一份,房管部门一份,中介机构一份,各份具有同等法律效力,自双方签字盖章之日起生效。
甲方(签章):________________________。
乙方(签章):________________________。
身份证号码:__________________________。
身份证号:____________________________。
电话:________________________________。
电话:________________________________。
_____年______月______日。
______年______月______日。
签于:______________________________。
签于:______________________________。
房屋买卖合同纠纷
《意见》第五十六条规定:“买卖双方自愿、并立有契约,买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完备的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续”。关于该条的适用,最高人民法院在1987年《关于曹根田与张仁吉房屋买卖纠纷案件如何适用政策、法律的请示报告》中已作出批复:《意见》第五十六条的精神只适用于解决《城市私有房屋管理条例》实施前的历史遗留问题。《条例》实施后,人民法院审理这类案件,即应严格按照《条例》的规定办理。我国《城市私有房屋管理条例》已于1983年12月17日发布实施,故在此前有关房屋买卖纠纷的解决,适用《意见》第五十六条的规定,此后的有关纠纷应严格按照《条例》的规定办理。
二、房屋买卖合同应采取何种形式
《合同法》第十条规定:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的,应当采取书面形式”。对房屋买卖合同应采用何种形式才有效,目前意见不一。有人认为书面形式的合同才有效,但也有人认为在合同其他要件满足的条件下,只是口头形式的合同也有效。要弄清楚这个问题,首先要认识到在我国房屋买卖合同是法律许可唯一以不动产为标的物的特殊买卖合同。所谓“特殊”,是因为房屋买卖合同除了具有买卖合同的一般特征外,还具有以下特性:1、房屋买卖合同的标的物是特指作为商品进入市场流通的房屋;2、房屋买卖合同是转移房屋所有权和宅基地使用权的协议;3、房屋买卖是就房屋不动产所进行的交易,其法律调整不仅适用合同法,而且适用有关不动产的法律、行政法规。
其次,我国《城市房地产管理法》第四十条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同……”。《城市私有房屋管理条例》第七条规定:“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时,须按下列要求提交证件:……(二)购买的房屋,须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证……”。据此,可以看出,我国对城市私有房屋的买卖其合同形式的规定是应当采用书面形式,而不是口头形式。那么,对农村房屋买卖合同又是如何规定的呢?目前,有关法律、法规没有明确的规定,这不能不说是立法上的一个漏洞。但对究竟应采取何种形式,并非不能找到依据。最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中指出:“房屋买卖系要式法律行为,农村的房屋买卖也应具备双方订立书面契约、中人证明,按约交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方,还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有效”。从以上法律、法规及司法解释的规定可以看出,房屋买卖合同是要式合同,必须采用书面形式才能成立。但对此也不能绝对化,根据我国《合同法》第三十六条规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立”。故在此种情形下,合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四条的规定
《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”。《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出,买卖房屋必须在办理过户登记手续后,其所有权的变更方生效。此处的“登记”与《合同法》第四十四条规定的“登记”是否一个意思,笔者认为,此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记,相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力,如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定,中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后,才具有法律效力。最高人民法院关于《合同法》的解释第九条规定,法律、行政法律规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记手续的,人民法院应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出,《合同法》第四十四条中所规定的“登记”,是对合同本身的登记,未履行登记手续,则该合同属于效力待定合同。
四、如何理解房屋过户登记对房屋买卖合同效力的影响
对买卖双方签订书面房屋买卖合同,按约定交付房款及管理房屋,但未办理过户登记,该房屋买卖合同是否有效。有人认为,应在办理过户登记后合同才生效,其理由一是《合同法》第四十四条第二款的规定;二是未办理过户登记则所有权尚未发生转移。从上文的分析可以看出,以第一种理由来否定合同的.效力是站不住脚的。但究竟如何理解过户登记与合同效力的关系?我国《土地管理法》第十二条及其《实施条例》第六条规定,土地使用权的变更,自变更登记之日起生效。《房地产管理法》第三十五条、《城市私有房屋管理条例》第六条规定,房地产转让,当事人应当办理权属变更登记。从这些规定可以看出,依法律行为而使不动产物权发生变动的,以绝对办理登记为必要,如不进行登记,即使有物权变动的事实,但在法律上也绝对不产生物权变动的效力。《合同法》第一百三十三条规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。同时该法第一百三十五条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证,并转移标的物所有权的义务”。从这两条的规定可以看出,房屋买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务,合同是否有效与所有权是否转移即办理过户登记手续无必然联系。法律法规规定或合同约定的单方责任未履行成不得成为合同无效的理由。因为这些责任的实际负担人不是仅向合同对方当事人承诺履行,更主要的是应向有关行政主管部门履行。而这些责任与合同密切相关,履行这些责任既是合同一方当事人应该履行的合同义务,又是对方开始履行合同的基础保障。
因此,这些是合同有效情况下当事人应当履行的合同义务,而不是合同是否有效的构成要素,并不能因该义务的履行与否而决定合同的效力。最高人民法院在不久前发布实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规办理登记备案手续为由请求合同无效的,不予支持”。此规定指出,对商品房买卖合同的登记备案问题,应当属于行政管理部门的一种合同管理措施,不是确认合同效力的必要条件。《解释》对此予以明确,避免了司法审判权与行政管理权之间的冲突。从这一解释的精神也可以看出,房屋买卖合同中房屋过户登记与否对合同本身的效力并无影响,故前面所说的第二种理由也不正确。
五、非农村集体经济组织的成员能否购买该组织成员的房屋
房屋居间合同纠纷
一是房地产调控政策导致买房人履约能力变化。自2017年10月起,中央和北京市相继出台了一系列房地产调控政策,提高贷款利率、首付款比例,限制购房条件等,导致买房人购房成本加大。部分买房人因此履约不能,或因购房条件限制未能如期申请到银行贷款,导致买卖合同解除,由此与中介产生纠纷。
二是房地产中介提供服务的详细项目和具体标准尚无法律规定。实践中,超过90%的案件中的居间合同约定中介公司提供咨询、代为磋商价格、银行贷款代办、代办房屋产权过户等多项服务内容,却对如何履行没有细则规定。买房人与中介公司在中介是否忠实履行了上述义务,上述服务是否应包含在居间服务费中等问题上,容易产生较大分歧。
三是居间服务费用定价随意超出合理范围。根据《北京市关于房地产中介服务收费的通知》,房屋成交价格在500万元以下的,房屋代理买卖收费不应超过房屋成交价格的2.5%。在受理的居间合同纠纷案件中,35%的案件居间服务费高于该标准,超过75%的案件约定买房人应交纳居间合同代书费、过户费、贷款费等费用。经统计,该收费合计低于3万元的仅占全部案件数的22%,3-5万元的占29%,5-10万元的占43%,10万元以上的占6%,服务费用过高。
四是买房人法律风险意识较差。具体表现在:合同意识淡漠,不详细阅读居间合同条款,或在未进行深入磋商的情况下签订合同;轻信中介人员口头承诺,未将口头承诺落实在居间合同里;不注重保存证据,与中介人员及售房人的联络、协商多以口头方式进行,以致应诉时无法提供证据证明;未调查房屋权属状态,不调查售房人是否有权利出售房屋。
针对以上情况,东城法院认为在审理涉房居间合同纠纷时应做好以下三方面的工作:一是案件审理应配合国家相关政策的实施,注重社会效果与法律效果的.统一。审理中如发现房屋中介机构存在价格违法、赚取差价、分割出租等违法违规行为,及时向有关部门通报,促进房地产经纪行业健康发展。二是详细审查居间合同的内容与执行情况。对居间合同的形式要件、合同条款内容、中介人员资质,以及中介公司的执行情况等要进行严格审查。应特别注意居间合同中是否包括提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务,避免中介公司混同代办业务费与居间服务费。三是注重审查双方权利义务分配是否公平。一方面注意中介公司是否规避主要义务或责任,另一方面注意中介公司收费与其所履行的义务是否相适应。如发现显失公平等情况,宜通过公平原则、权利义务对等原则平衡双方利益。
原告:*******
地址:************************************
法定代表人: 联系电话:
诉讼请求
二、判令本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由
原告系房地产居间服务公司。被告一因房屋出售需要委托原告居间销售其名下址于福建省*********的房产,原告接受委托后,经原告居间介绍,被告一与案外人****于2017年10月10日签订了一份《房屋买卖协议书》,该协议约定:被告一将上述房产以200万元价格出售给案外人黄世阳,并于收到购房款全款当日交付房屋。签订该协议后,被告一与原告就居间介绍费用进行了确认,承诺如原告推荐客户完成上述房产的出售,则被告一应于交房当日支付原告中介服务费人民币******元;如无故延期,则原告有权按日万分之五的标准向被告追收滞纳金。
现被告与案外人于 年 月 日实际履行了房屋买卖协议并办理了相关房产过户手续,但中介服务费却一直拒绝支付。
基于被告一与被告二系夫妻关系,且债务发生在婚姻存续期间, 1
依照相关法律规定,应当由两被告共同向原告偿付。
原告以为,被告通过原告的居间服务成功获取购房人信息,并经原告介绍与购房人签订《房屋买卖协议书》并完成房屋交易,即应向原告支付居间服务费。被告的恶意拖欠行为,已侵害了原告的合法权益,故原告现特诉诸贵院,请依法判如所请。
此致
*****人民法院
2017
具状人: 年 2 日 月
房屋租赁合同纠纷
邮编:________________。
法定代表人:_____________。
职务:________________。
被告(1):_________________。
邮编:________________。
法定代表人:_____________。
职务:________________。
法定代表人:_____________职务:________________。
事实与理由:_________________。
此致
___________人民法院。
具状人:___________。
____年_____月_____日。
房屋租赁合同纠纷
电话:_________________。
诉讼请求:_________________。
1.判令被告立即腾出所租赁的房屋;。
2.判令被告支付违约金_______________元整;。
3.判令被告承担诉讼费用。
事实与理由:_________________。
20__年2月__________日,原告与被告签订了《房屋租赁合同》,因双方对有关约定事项发生异议,于是经双方协商,在20__年__________月初,对原合同有关条款进行了修改,从新签定了《房屋租赁合同》,原合同作废并已销毁。被告在合同履行期间,违反《房屋租赁合同》第十条第7款(即乙方保证承租甲方的房屋为无明火商业用房使用,遵守中华人民共和国法规和政府相关规定,合法经营。因乙方违法经营而给甲方造成的连带损失,甲方有权收回房屋并不退还押金,由此给甲方造成的损失由乙方负责赔偿。)和第十一条第一款第一项(即租赁期间,乙方有下列行为之一,甲方有权终止合同,收回该房屋,乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。a:_________________改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法经营的。)的约定,使用明火和进行无照违法经营。20__年2月__________日,原告向被告送达了《告知书》,要求被告停止使用煤气罐,被告不予理睬,拒不接受。20__年3月__________号,物业向被告送达了《通知函》,要求被告停止使用煤气罐,被告仍然不予理睬,拒不接受。
被告的行为严重违反了双方的协议约定,损害了原告的合法权益,为了维护原告的合法利益不受侵害,起诉至贵院,恳请贵院能依法维护原告的合法权益,维护法律的权威性和严肃性。
此致
北京市__________区人民法院。
起诉人:_________________。
附:_________________本诉状副本一份;证据材料五份这里是一份房屋租赁合同纠纷诉状范本。
房屋买卖合同纠纷
厡告:xx,男,生于1986年6月7日,汉族,高中文化,城镇居民,身份证:xx.暂居住xx,(手机:xx)。
被告:xxx,女,1965年11月22日生,汉族,初中,城镇居民,住xx。系厡告之母。
被告:xxx,男现年42岁,汉族,文化不祥,住xx,现xx。
诉讼请求:
一:依法确认讼争之房物买卖协议无效,并由被告被告2返还厡告房屋,由厡告退还被告被告24元。
二:本案诉讼费用由原,被告各承担一半。
事实与理由:讼争之房物系被告被告1和刘奎在1994年购买的大竹县城关区开发办所修建的,位于大竹县竹阳镇东湖大楼一单元602号住房一套。没有房产证和土地使用证。只由合作建房协议一份,刘奎与被告1因纠纷,于3月5日到大竹县民政局自愿离婚,对于该房屋由刘奎和被告被告1自愿赠送给厡告原告(当时系16岁正在读书)。205月被告被告1以原告之母身份将该房出卖给了被告被告2,出卖价格款为:42000元,原告之父刘奎对此不知情。原告高中毕业于至底当兵复原,复原后在广东打工至今,致原告无房居住,原告为此提起诉讼。)。
综上,被告与原告,由原告之母被告被告1签订的房屋买卖协议违反了法律和行政法规的规定,请依法判决如原告之诉讼请求。
原告:原告。
12月28日。
房屋租赁合同纠纷
原告:____________,女,汉族,____________年____________月____________出生,现居____________市____________区____________镇____________,身份证号:________________________,电话:________________________。
被告:____________有限公司,地址:____________________________________,统一社会信用代码:________________________。
法定代表人:____________,职务:____________。电话________________________。
诉讼请求:
5.判令本案的诉讼费由被告承担;。
事实和理由:
____________年____________月____________×日,原告与被告____________有限公司签订了《房屋委托租赁合同》____________),将原告所有的位于____________市____________区____________房屋出租给____________全权管理并进行转租出租,根据合同第六条第2项条款约定,成都青客负有按时向原告支付房屋租金的义务,并按照《租金支付明细表》进行房屋租金支付。但被告未按合约约定履行支付租金的义务。
综上所述,被告成都青客未按照《房屋委托租赁合同》按期向原告完全支付固定租金,侵害了原告的合法权益,依据《民法典》的相关规定诉至贵院,望判如所请。
此致
________________________区人民法院。
具状人:________________________。